NB! Как известно, история повторяется дважды: первый раз в виде трагедии, второй — в виде фарса. Сложно понять, что сейчас происходит на мировом рынке недвижимости: трагедия или фарс. Ясно лишь то, что некоторые вчерашние незыблемые постулаты сейчас кажутся смешными. В 2005 году мне, да еще и многим людям казалось, что недвижимость - это беспроигрышный вариант, товар который никогда не станет неликвидным. То, что сейчас происходит у нас в Эстонии - фарс и трагедия в одном спектакле. Цены на недвижимость уже упали в 2-2,5 раза. Многие потеряли свое жилье и при этом остались до конца жизни должны банку.
Основные финансовые постулаты этой статьи не имеют на данный момент практического смысла. Однако, для общего развития можно потратить время на её прочтение. Уверен, что недвижимость всё равно останется темой для инвестиций: кризис преходящ, реальные ценности вечны.
В наше время многие озадачены проблемами недвижимости. Со времен СССР жилая площадь была больным вопросом, и наше население, увы - не смогло накопить достаточно недвижимого имущества, чтобы передать потомкам. Поэтому, с приходом анархии, а с ней и возможности покупать/продавать квартиры, этот рынок превратился в один из самых быстрорастущих в нашей экономике.
В этой заметке я, как бывший специалист по недвижимости (в Эстонии), хочу рассмотреть возможные действия для решения "квартирного вопроса". Разумеется, я сделаю это, опираясь на свой "таллиннский" опыт, но уверен - основные принципы работают в любой стране. Начну с самого больного - бешеного роста цен. Думаю, даже те из нас, кто пока еще не решился на столь важный шаг, как покупка собственного жилища, хотя бы краем уха слышал, что последние пять-шесть лет на рынке недвижимости происходят скачкообразные повышения цен. В чем причина этого?
Дело в том, что изначально, после развала Союза, цены на квартиры были занижены. 2-х комн. квартира в столице республики СССР могла стоить 8000$ в 1994 году. Разумеется, такая ситуация не могла долго продолжаться. У людей среднего класса постепенно начали накапливаться достаточные средства, и они начали вкладывать их в самое насущное - недвижимость. Повышающийся спрос повлек за собой оживление рынка и, как следствие, некоторое повышение цены. Многие люди на тот момент имевшие такие средства, хотели просто улучшить свои жилищные условия, то есть, купить большую квартиру, в хорошем месте. Так как в то время строительство многоквартирных домов практически не велось, то цена росла в основном на квартиры с хорошей планировкой, в престижных районах или центре и т.д. Все, наверно, еще помнят объявления с текстом "Крайние этажи и такой-то район не предлагать".
Следующий виток в росте цен на недвижимость произошел из-за притока в большие города жителей провинции и рабочей силы из соседних республик с еще худшей экономикой. Только что прибывшие остро нуждались в сьемном жилье, а уже добившиеся каких-то результатов задумывались над покупкой собственного. Этот фактор был, и остается до сих пор, силой, толкающей цены вверх. Это - общемировой процесс, это - своеобразная плата жителей больших городов за свое относительное преуспевание.
И, наконец то, что поставило точку в стабильных, недорогих ценах на недвижимость. Легкодоступные кредиты. Я не могу сказать про Россию, но у нас, в Таллинне, дело это приняло массовый оборот в конце 90-х, и достигло своего апогея в 2003-2004 г. Практически любой, кто пожелал, мог получить кредит. Имея высокую подтвержденную зарплату, это можно было сделать официально, в банке. Если зарплата шла в конверте, то не беда, ушлые маклеры сделают справки о доходах и через своих людей в банке всё-таки выбьют кредит для страждущего. И денежная стоимость, как эквивалент затраченного труда, перестала иметь значение. Все поддались кредитной эйфории: по сути, стало неважно, сколько времени отдавать - 20 лет или 30. Такие отрезки времени нормальный человек обозреть не может и объективно, не видит между ними разницы.
Ситуация, когда тысячи людей, практически одновременно бросились на весьма ограниченный рынок недвижимости, с целью приобретения жилья, сделала возможным, на некоторых этапах, рост цен до 10% в неделю!! Я никогда не забуду, как продавал 1-комн. квартиру моего лучшего друга Сибиряка в самом конце 2003 года. Чтобы успеть за дикорастущим рынком, нам приходилось в неделю повышать цену на его квартиру от 5 до 10%. Сибиряк хотел, продав свою квртиру и добавив денег, купить 3-х комн. Чего, разумеется, не вышло бы, если мы не уследили. Ведь то, что он хотел купить, росло в цене такими же бешеными темпами.
Чем объяснить это сумасшествие на тот момент, не знаю. Не иначе, массовое помешательство.
Это, всё, что касается панельных домов, постройки времен советского времени. Строящиеся многоквартирные дома и частные дома - это тема отдельного разговора и её в данной заметке я затрагивать не стану. Отмечу лишь, что в тех областях всё тоже, весьма и весьма непросто.
Таким образом, я объяснил причины роста цен на недвижимость и надеюсь, развеял надежды непрактичных оптимистов на обвал цен.
Теперь давайте рассмотрим перспективы человека, обыкновенного жителя большого города на получение в собственность жилья. Условимся, что он - простой человек, имеющий востребованную профессию, зарплату чуть выше среднего, видящий перспективы в своей сегодняшней деятельности. Зачастую - уже обремененный семьей.
Надеяться на квартиру в виде наследства от родителей как бы несерьезно, потому что они еще достаточно молодые, да и наличие братьев/сестер сводит к нулям даже такую возможность когда-то в будущем получить жилье родителей в собственность целиком. Богатых родственников тоже не принимаем в учет.
Значит - только собственные усилия. Моё глубокое убеждение - усилия нужно приложить в области получения кредита и его последущей выплаты. Попытаюсь это обосновать, перед этим рассмотрев другие варианты.
Можно начать копить. Здесь три препятствия. Первое - нужно где-то жить. Из-за самой сути накопления, аренда жилья отпадает. Значит - у родителей. Но это - на любителя. Опыт моих знакомых говорит, что совместное проживание с родителями придает незабываемую окраску семейной жизни. Как правило, эти знакомые, рано или поздно, уходили в сьемную квартиру или возвращались к очень привлекательной карьере холостяка. В первом случае график накоплений сбивался, а во втором - вообще оказывался не нужным больше, кроме того, накопленная сумма становилась серьезной темой для кровопролитных разборок между бывшими супругами
Если все же, при проживании с родителями удается держать некоторый нейтралитет, встает другая проблема. Накопления на квартиру - дело не одного года, и даже не пяти. А ведь на протяжении этого времени жизнь идет. И нужно сменить машину, купить шубу жене, делать апгрейд компьютера, наконец! Откуда, по вашему, финансируются подобные многотысячные траты? Правильно, из накоплений на квартиру.
Но если с первыми двумя препятствиями можно справиться, сжав зубы и затянув пояс, то что, скажите, вы сделаете с ростом цен на недвижимость и естественной инфляцией? За год цена на квартиру может вырасти и на 50%, и на 100%. Очень сомневаюсь, что зарплата ваша увеличилась за год, хотя бы на 20%.
Всё это в целом, на мой взгляд, делает долгосрочные накопления на квартиру не заслуживающими внимания.
Вторая мнимая возможность - это постоянная аренда жилья. На самом деле - это путь в никуда. Действительно, есть некоторая разница между платой за съемную квартиру и выплатами по кредиту. Разница эта колеблется и зависит от первого взноса, условий кредита, общей суммы. Но факт, как правило - арендовать дешевле, чем платить по кредиту. В худших случаях, кредитные выплаты в два раза превышают арендную плату. Но так ли сложно заработать, или выкроить экономией эту разницу?
Один мой друг отказался от машины, так как подсчитал, что обслуживание (ремонт, бензин, страховка, стоянка) - это именно та разница, между платой за его арендную квартиру и выплатой по кредиту. Теперь, с помощью моих ценных советов, человек с семьей живет в собственной квартире, хотя и ходит пешком. Подумайте, возможно, это - именно ваш вариант.
Так или иначе, подумайте, сколько времени можно арендовать? Пять, десять лет? А ведь эти десять лет могли бы быть десятью годами выплаты за собственную квартиру!
Дальше я хочу ответить на два самых главных аргумента кредито-скептиков.
Первый: "сейчас просто временный бум и цены на квартиры упадут. А тот, кто взял кредит, через 20 лет отдаст в процентами три сегодняшних стоимости, хотя стоит чуть подкопить и через несколько лет купить сразу, без кредита, за изрядно упавшую цену".
Отвечаю, нет, цены не упадут. Все, чего можно ждать - это некоторой стабилизации роста цен. Не падение, и даже не остановка, а лишь стабилизация роста. Как я уже говорил, в республиках бывшего Союза ситуация такова, что недостаток в жилой площади в советские времена был почти нормой. То есть - квартир изначально не хватало. И когда их разрешили покупать-продавать, то цены, разумеется, дошли до своей рыночной стоимости. И эта рыночная стоимость непрерывно растет. Сейчас - скачкообразно, так как есть постоянный спрос и огромное количество кредитов. Дальше - более ровно, возможно, в пределе инфляции.
Теперь о падении цен. Падение цены (именно падение, когда цена падает в год не менее 20%) может быть вызвано лишь перенасыщением рынка. Этого не будет в больших городах никогда. Урбанизация общества - это будущая проблема 21 века. Население больших городов будет увеличиваться. Именно в больших городах вертятся все деньги. Люди всегда будут туда приезжать, чтобы их заработать.
Падение цен на квартиры может быть вызвано еще невозможностью платить по кредитам, и как следствие - их массовая распродажа на рынке недвижимости, что вызовет перенасыщение. Это так же - крайне маловероятно. При грамотном раскладе с выплатой не должно возникнуть неразрешимых проблем. Почему - я объясню в следующем абзаце.
Второй аргумент: "двадцать лет, день-в день выплачивать кредит, то есть, жить в долг - это очень большая нагрузка. Если что-то случится, например, потеря работы или трудоспособности, то банк тут же отберет квартиру"
Здесь нужно сделать акцент на том, что выплата кредита по недвижимости - это не жизнь в долг. Например, кредит на телевизор, домашний кинотеатр или даже автомобиль - это долг, а квартирный кредит - нет. Разница в том, что покупка тех вещей - это покупка , по сути излишеств (то есть того, без чего можно легко жить), которые с течением времени имеют свойство сильно падать в цене.
Покупка же недвижимости - это необходимость, поэтому - нужно рассматривать это, как инвестиции в своё будущее. Точно так же, можно назвать инвестициями кредит на получение востребованного образования.
Теперь о том, как не потерять взятую квартиру в кредит в трудный момент. Начну с того, что проработав некоторое время маклером по недвижимости я столкнулся с несколькими случаями, когда люди теряли жилье. Но прошу поверить мне на слово, среди тех людей не было ни ответственных, ни практичных.
В одном случае, молодая семейная пара, взяв совместный кредит, через несколько лет решила, что жить по отдельности гораздо интереснее. Жена ушла к любовнику, муж ушел в запой, а ежемесячные выплаты переложили на плечи Говинды. Соответственно, через несколько месяцев скопилась солидная сумма, погашать которую каждая из сторон отказывалась наотрез. Еще через некоторое время банк продал квартиру, из той суммы, которая была выплачена супругами за всё время, им достались жалкие крохи.
В другом случае, человек сильно переоценил свои возможности и на каком-то этапе просто перестал платить. Результат был таким же, как и в первом примере.
Остальные варианты также имеют сходство в том, что граждане в критическую минуту не задумались, что можно сделать, чтобы выйти из такого положения с минимальными потерями. Не догадались проконсультироваться с грамотным специалистом по недвижимости.
Самое главное правило - не попадать в такое положение, когда подходит срок выплаты, а у вас, в случае болезни/потери работы не отложено денег на "черный день". Иметь запас денег или легкореализуемых ценностей для решения критических ситуаций - необходимое условие жизни жителя большого города.
Если плохие времена затягиваются, и вы, как практический человек, отдаете себе в этом отчет, то не доходите до истощения своих "аварийных" денег. Здесь два варианта.
Первый. Не могу судить о банках России, но у нас нормальный официальный банк может дать до года отсрочки, в случае временной потери дохода. Другое дело, что на кредитном рынке кормится масса фирм, которые очень легко дают кредиты, даже без подтверждения дохода, под залог недвижимости. Как правило, договор у них представляет из себя буклет на 20 страниц, в котором, среди "воды" запрятано положение, что отсрочки платежей не предоставляются, либо же предоставляются, но очень маленькие, месяц-полтора. Разумеется, человек, который никак не мог получить кредит в банке (а к жадным маклерам, для помощи не обращался), с радостью подписывает такой договор, не читая. Квартиру в этом случае действительно потерять очень легко. Поэтому - получая кредит, сразу спрашивайте, какая отсрочка платежа возможна, какой штраф за это может последовать. В нормальных банках, как я уже сказал, отсрочка может быть до года, при отсутствии штрафов. Это должно быть ясным языком написано в договоре, просите объяснять вам все непонятные положения. Словом, отсрочка платежей может быть тем спасением, за пару месяцев вполне можно найти работу или оправится от болезни. При необходимости, можно использовать и весь срок отсрочки.
Второй вариант спасения. Его никто не хочет принимать в расчет, так как он весьма болезненный. Суть его в том, что если у вас уже нет возможности отсрочки, то из кредитной квартиры придется сьехать, а её временно сдать в аренду, чтобы покрыть большую часть выплат. Скептики, которым я предлагал такой вариант, дружно говорили: "куда же я съеду, ведь это - единственная квартира". Но если скептик квартиру просто арендует, то ему в трудный момент тоже придется куда-то уйти. На улицу? Сомневаюсь. Скорее всего - к родителям, друзьям, родственникам. Временно. Кто мешает так же, временно уйти из кредитной квартиры, сдав её в аренду? Здесь больший психологический момент, потому что очень больно пускать чужого человека в квартиру, в которой прожил несколько лет, сделал ремонт. Но сложные времена имеют свойство кончаться, и сохранение недвижимости гораздо важнее, чем преодоление временных неудобств.
Есть также и третий вариант. Но лично я отвергаю его, так как он сводит к нулю все усилия, которые человек потратил на пути к собственному жилищу. Способ этот заключается в заблаговременной продаже кредитной квартиры, еще до того, как банк начнет процедуру отчуждения. Для этого нужно, чтобы в договоре не было запрета на перекладывание кредита на другое лицо. Обратитесь к грамотному специалисту по недвижимости, он должен знать, как продать такую квартиру. В этом случае у вас есть шансы получить назад почти всё сумму, которую вы выплатили за эти несколько лет. Однако, цены на квартиры уже ушли далеко вперед. Впереди - лишь пожизненная аренда. Скорее всего, такой человек, через некоторое время снова задумается о кредите. Но - такой подход несерьезен.
Всё это - пути спасения при самых критических ситуациях, когда сама идея выплаты кредита становится под сомнение. Тем самым я хочу показать, что даже в сложных условиях есть варианты действий и человек даже в таких случаях ничего не потеряет по сравнению с тем, если бы он арендовал жилье.
По моему глубокому убеждению, цель оправдывает средства. Если вдуматься, то вариантов и нет. Если вам не грозит наследство, то мысль о собственном жилье в кредит, рано или поздно придет к вам. Предлагаю оглядеться, и вы увидите, что два года назад некоторые люди покупали квартиры в кредит, а кто-то боялся. Сегодня эти "кто-то", увидев, насколько выросли цены, кредит взяли. Но еще кто-то и сегодня боится. Даю вам гарантию, что они тоже станут обладателями кредитной квартиры. Это лишь вопрос времени. Однако, цены уже будут другими. Думайте.
Завтра я опубликую
вторую часть этой статьи, в которой подробно рассмотрю возможность вложения денег в квартирный кредит, как долгосрочные инвестиции. Также дам практические рекомендации, как в этом случае свести к минимуму собственное финансовое участие и как выгодно подготовить квартиру к сдаче в аренду.