Российский рынок новостроек столкнулся с парадоксом: строительные краны работают, а покупатели не спешат. В десяти крупнейших городах страны, включая Красноярск, Краснодар и Новосибирск, сейчас пустует каждый второй квадратный метр в только что построенных домах.
Согласно исследованию проекта «Движение.ру», список проблемных городов вдвое вырос за год. Теперь в нем Красноярск, Краснодар, Омск, Уфа, Воронеж, Челябинск, Самара, Новосибирск, Пермь и Волгоград. По данным Центробанка, общая площадь непроданного жилья в проектах с эскроу-счетами только за третий квартал выросла на 1,9 млн кв. метров и достигла 81 млн. Проще говоря, девелоперы возводят квадратные метры быстрее, чем находят на них хозяев.
Ключевой показатель — отношение распроданности к стройготовности — упал за год с 77% до 70%. Госкорпорация «Дом.РФ» считает нормой 70–80%. Выход за эти рамки грозит застройщикам финансовыми проблемами. Недостаток денег на эскроу-счетах ведет к удорожанию кредитов на строительство, и экономика проектов может не сойтись.
В чем корень проблемы? Эксперты и сами девелоперы сходятся на трех главных причинах. Во-первых, это высокая ключевая ставка и, как следствие, дорогая рыночная ипотека, которая просто отсекает часть покупателей. Во-вторых, застройщики неверно спрогнозировали спрос после бума 2020-2021 годов и продолжили наращивать объемы. В-третьих, цены на новостройки все еще растут — примерно на 15% в среднем по стране, что еще больше охлаждает интерес.
В Минстрое ситуацию называют управляемой. Замминистра Никита Стасишин отметил, что распроданность с учетом будущего ввода составляет около 60%. Он указал на признаки улучшения: в октябре-ноябре темпы продаж и приток средств на эскроу начали расти. Многие девелоперы, чтобы привлечь клиентов, активно перешли на продажи в рассрочку, доля которых за два года выросла более чем втрое.
Прогнозы на будущее разнятся. Одни эксперты опасаются, что дисбаланс приведет к дальнейшему росту цен, другие видят свет в конце туннеля. По их мнению, застройщики уже стали осторожнее и сокращают запуск новых проектов. Это, вместе с начавшимся в середине 2025 года постепенным снижением ключевой ставки, может привести рынок в равновесие к середине 2026 года. Более того, некоторые аналитики не исключают, что через пару лет ситуация развернется на 180 градусов, и рынок столкнется с дефицитом предложения.