Есть ли смысл сегодня брать квартирный кредит. Часть 2
реклама
В первой части этой статьи я описывал причины повышения цен на недвижимость, обосновывал преимущества покупки квартиры в кредит и возможности выхода из критических ситуаций. Сегодня хочу обратить ваше внимание на вложение денег в кредитную недвижимость, как долгосрочные инвестиции. Также дам практические рекомендации для удачной сдачи в аренду взятого в кредит жилья. В основном эта часть статьи предназначена для энергичных людей, с достатком выше среднего, способных самостоятельно держать в руках дрель и молоток.
Итак - инвестиции в недвижимость. Проще говоря - это покупка второго жилья, после того, в котором вы живете. Разумеется, путем получения кредита, так как надеюсь, я убедил, что в нашей стране простому человеку требуемой суммы не накопить.
Итак, допустим, у вас уже есть жилье. И сейчас, глядя на это безумие на рынке недвижимости, вы начинаете думать, почему бы не принять в нем участие. Это - вполне адекватная мысль, потому что инвестиции в недвижимое имущество, с целью получения дивидендов в будущем, гораздо эффективнее и безопаснее, чем долгосрочные вклады в банки, фонды, акции и т.д.
Рассмотрим наиболее простой вариант. В идеале, взятый кредит не должен оказывать постоянное сильное давление на бюджет и этого вполне можно добиться. Две главных составляющих - кредит с хорошими условиями и объект покупки с минимальной стоимостью в своём ценовом секторе. Для первого вам придется стать специалистом по кредитованию, а именно, глубоко вникнуть в суть предоставляемых разными банками условий. Подробно разговаривайте со служащими, которые предоставляют инфо, это их работа - разъяснить вам. Через некоторое время у вас возникнет понимание, что все банки в основу договоров заложили страхование любых их рисков. Поэтому просто выбирайте наиболее выгодные финансовые условия, обращая особое внимание на предоставляемую возможность отсрочки платежей и ре-финансирования.
Также - постарайтесь добыть денег для солидного первого взноса. Обычно, 30%, заплаченные сразу, очень прилично облегчают месячные выплаты. В удачных случаях, можно уравнять выплату по кредиту с доходом, получаемым с аренды. Таким образом, вам придется просто присматривать, чтобы квартира была постоянно в сдаче, а кредит будет полностью погашаться из кармана арендатора.
Не менее важно найти объект покупки по самой минимальной стоимости в интересующем вас ценовом секторе. Как правило, это - квартиры в непрестижных районах, на крайних этажах, в очень плохом состоянии. Изучите внимательно газету частных объявлений, с целью выявить разницу в арендной плате, в зависимости от района. Здесь важно найти баланс между стоимостью самой квартиры и той суммой, за которую её можно будет сдать. Также нужно искать квартиру в самом плохом состоянии, так как это зачастую солидно снижает цену.
Нужно добавить, что самые подходящие для сдачи в аренду квартиры - это одно- и двух-комнатные.
Я хочу заострить внимание на ремонте и оформлении. Мой опыт показывает, что многие люди не желают покупать квартиру в ужасном состоянии, хотя её цена может быть ниже на семь, десять, а то и больше процентов. Мне, как маклеру и практичному человеку этого не понять. Нет, я могу допустить, когда хрупкая женщина без мужа хочет сразу въехать в приличную квартиру, не заморачиваясь наймом строителей, закупкой стройматериалов. Также понятно, если сроки крайне сжатые и переезд нужно совершить в несколько дней. Но когда люди, которые планируют делать ремонт «от и до», отказываются от выгодной квартиры, только на том основании, что раньше там жили алкоголики, я понять не могу. Они покупают в этом же доме, возможно на этом же этаже, но на пять тысяч долларов дороже. Потом всё там рушат и строят по-своему. Обычно мне это объясняли тем, что в неблагополучных квартирах дурная энергетика и атмосфера. Советую моим читателям не покупаться на такие бредни. Всё, что вам нужно принести в квартиру с "дурной" энергетикой - это веру в Бога и собственное трудолюбие. К тому же, запах красок, лака, клея от обоев начисто уничтожат любую "атмосферу". Я видел массу примеров, когда бомжовник за месяц превращался в современные апартаменты, со светлым паркетом, яркими стенами, белоснежным потолком. Уделите гораздо большее внимание состоянию подъезда, чем состоянию покупаемой квартиры - это даст вам представление о людях, которые живут в этом доме. И самое пристальное внимание - ближайшим соседям, хотя это не гарантирует от проблем с ними в будущем (я писал об этом).
Но это скорее касалось тех случаев, когда квартира покупалась для собственного проживания. Требования, которые предъявляются к жилью, которое предполагается сдавать в аренду, несколько иные. Не в коем случае не стоит заводить "евроремонт", так как арендную плату за него вы сможете поднять не намного, а испоганят вам его очень быстро. Найдите самую дешевую квартиру в том районе, в котором вы решили. Скорее всего, это будет бывший наркоманский притон или что-то в этом роде. Крайние этажи также приветствуются, так как на этом можно сэкономить тысячу-полторы. Притом, первый этаж предпочтительнее, так как на последних - как правило, текут крыши, а это - огромный минус. Но, если вы точно знаете, что недавно в доме делался качественный ремонт крыши, то последний этаж превращается в большой плюс - сверху никто жить не будет, а вот на первом этаже пол, как правило, холодный, и от этого никуда не денешься. Вообщем - здесь палка о двух концах.
Даже если купленная квартира выглядит так, как съемочная студия фильма "Армагеддон", на самом деле привести её в норму не так сложно и не так дорого. Опять таки мой опыт показывает, что однокомнатную квартиру за 1000$ можно привести в порядок, требуемый от съемной квартиры. Можно и дешевле, если вы сами умеете делать несложный ремонт. Всё, что нужно - лишь создать нормальные условия для жизни. Но - со вкусом. Я видел на своем маклерском веку так много безвкусно отремонтированных квартир, что начал подозревать, что основная масса просто ничего не слышала о дизайне интерьеров и элементарном сочетании цветов.
Сразу откажитесь от темных тонов в оформлении. Только позитивные, светлые. Вы не поверите, но я гораздо быстрее сдавал в аренду квартиры клиентов с дешевым ремонтом, со светлым оформлением, нежели с более дорогим, но темным. На самом деле - здесь простая психология: человек, ищущий квартиру, находится в некотором подавленном состоянии, так как период поиска съемного жилья сопровождается чувством нестабильности. И зайдя, в солнечный, светлый интерьер - его решение склоняется именно к такому варианту. К тому же - светлый тон всегда добавляет объема, это особенно касается малогабаритных квартир.
Как специалист по интерьерам, могу сказать, что вам нужно добиться ощущения на первый взгляд дорогого ремонта, но сделать это минимальными затратами. Это возможно, если применять правильные материалы. Недорогие, но имеющие современный вид. Это - красящиеся обои и ламинатный паркет.
Используя красящиеся обои, можно подобрать весь спектр тонов, и что также немаловажно - при последующем санитарном ремонте будет достаточно просто покрасить заново. Не забудьте при покупке краски, что тот тон, который вам казался достаточно светлым на образцах, на стене окажется гораздо темнее. Почему так, не знаю, но так всегда. Поэтому, прихватите с собой из магазина литр белой краски, которую можно смешивать с той, что вы купили. Она очень вам пригодится.
Очень важная часть интерьера - пол. Если есть оригинальный паркет, и его состояние приемлемо (не сломан, не выщерблен), то пригласите мастера, который зачистит его и покроет современным светлым матовым лаком. После этой процедуры пол будет выглядеть шикарно, при весьма скромных затратах. Если паркета нет, или он в непригодном состоянии, то на пол можно положить светлый ламинатный паркет. Ни в коем случае не используйте линолеум, так как качественный, современный материал стоит дорого, но во внешнем виде сильно проигрывает ламинатному паркету. Про дешевый линолеум даже говорить не хочу.
В кухне и прихожей тоже очень выигрышно смотрится ламинат. Выбирайте самый дешевый материал, так как по любому, арендаторы его поцарапают. Вообще, делайте ремонт с позиции экономии. Не заморачивайтесь такими бессмысленными вещами, как выравнивание стен - от этого цена аренды не вырастет. Однако, приведите в порядок потолки - они должны быть белоснежными. Не забывайте, что кухня и ванная комната - самые дорогие элементы квартиры. Поэтому в ванную поставьте новую, но дешевую сантехнику, главное – чтобы она без проблем функционировала. Вместо плитки - клеящаяся непромокаемая пленка. Сейчас есть очень красивые виды таких пленок - любых тонов. Пол - покрасить, положить красивый коврик. Саму ванну, пожалуй, менять не стоит. В лучшем случае - эмалировать. При довольно дешевой цене, ванная комната станет чистой, аккуратной и ухоженной.
С кухней - немного сложнее. Покупать новый комплект кухонной мебели - непозволительная роскошь для съемной квартиры. Изучите газеты частных объявлений, поспрашивайте знакомых, сейчас многие делают ремонты и отдают свою старую мебель бесплатно - за самовывоз. Иногда даже бывает из чего выбрать.
Отдельно скажу про окна и двери. Входная дверь должна быть металлической - сейчас это закон. Окна, если они не запотевали и не текли, то должны быть в приемлемом состоянии. Поэтому - если у вас есть руки, то вы сумеете зачистить их и покрасить. Покупать пластиковые окна нужно только в случае полного разрушения оригинальных.
Итак, посмотрите: то, что еще месяц назад было "убитым" наркоманским притоном - сегодня современная квартира. Чистый светлый пол, стены, окрашенные в модные оттенки, ровные белоснежные потолки, образцовая ванная комната. Если все действия были произведены правильно, без лишних движений, то стоимость этого чудесного превращения не превысила одну тысячу долларов. Тот вариант в "хорошем состоянии", который вы рассматривали, стоил на пять тысяч дороже. Сэкономили неплохо. Не тратьте эти деньги, а положите в "аварийный" запас, о котором я говорил в первой части статьи.
Пришел черед меблирования. Есть мнение, что сдавать квартиру нужно пустую, чтобы арендатор, въехавший на длительный срок, сам обзаводился мебелью. Это правильно, но не совсем. Квартира, готовая к сдаче в аренду, должна иметь место, где спать, место, где есть, и место, куда ложить вещи. Всё, что больше - излишество.
Поэтому, опять берите в руки газету частных объявлений и начинайте искать диван-кровать, кресло, шкаф, кухонный стол и стулья. Также не забудьте посмотреть в газете на предмет люстр/ламп, занавесок и ковриков, но не покупайте "бабушкиных" вещей, чтобы не испортить ваш евротичный интерьер. Вообще, газеты подобного содержания - просто кладезь для практичного человека: порой там продают такие интересные вещи по совершенно смешным ценам, что диву даешься, какие у нас богатые люди.
Теперь, когда перед вами свежеотремонтированная, меблированная квартира, нужно подумать о том, кто будет жить в такой красоте. Искать нужно людей достойных, которые не принесут вам много проблем своим поведением, не загадят интерьер, и будут вовремя платить арендную плату.
Для этого нужно подать объявление во все доступные газеты, делая упор в тексте на то, что "сделан современный ремонт" и "квартира чистая и аккуратная". Если в городе есть посещаемый сайт недвижимости, куда можно подать платное объявление с фото, то сделайте это, заранее приготовив качественные фотографии. Ваше преимущество именно во внешнем виде жилища, и нужно это уметь подать лицом.
Теперь, что касается цены. Нет смысла устанавливать цену, гораздо выше среднего уровня. Чем раньше найдется арендатор, тем скорее ваш кредит начнет оплачиваться из его кармана. Достаточно просто поставить цену на 10% выше средней. Так же в вашу пользу должен играть тот факт, что квартира сдается напрямую, а не через маклера, которому арендатор должен отдать приличную сумму за посредничество (не знаю, как в вашем городе, но в Таллинне 95% квартир сдается через маклера). Разумеется, нужно напечатать на принтере общеправовой Договор о найме, хоть это не застрахует вас от возможных неприятностей. Кстати, посредничество фирмы недвижимости тоже не застрахует, так как после получения денег, ваши отношения с арендатором, маклера интересовать перестают. Если помощь в продаже/покупке жилья со стороны фирмы недвижимости приветствуется, то в отношении аренды, они - лишнее звено. Несмотря на заявления, потенциальные арендаторы берутся точно также, из газеты объявлений, безо всякой проверки.
Каких людей можно рассматривать, как долгосрочных арендаторов? Лично я, сдавая квартиры клиентов, сразу отметал молодых людей младше 25 лет, семьи с детьми, арендаторов с домашними животными. Здесь нужно иметь достаточную проницательность, чтобы сразу, из телефонного разговора угадывать нежелательных клиентов. Потом, при личном знакомстве будьте внимательнее. Отдавайте предпочтение людям среднего возраста, приличным на вид, внешне кредитоспособным.
Хотя, и на старуху бывает проруха. Маленькое отступление. Мой друг, тоже маклер, в прошлом - полицейский, хорошо разбирающийся в людях, поселил в собственную съемную квартиру очень приличного арендатора, эстонца-спортсмена. И однажды, звонят моему другу соседи с нижнего этажа с воплями, что этот новый жилец им ванную затапливает, спасай! Друг кинулся в тот дом, открыл своим ключом квартиру, и увидел в комнате своего арендатора, спящего и облеванного. Как оказалось, спортсмен, отметил с друзьями какое-то достижение, неожиданно для себя нажрался и, придя домой, решил искупаться в ванной. Воду включил, однако после этого заснул в комнате. Будучи разбуженным, страшно сконфузился, повторял, что он вообще-то не пьет, и обещал возместить все убытки. Мой друг-маклер на нем еще нажился, взыскав с него довольно приличную компенсацию. Всякое бывает.
В любом случае, нужно взять с арендатора сразу за два месяца вперед, чтобы у вас на руках в любое время оказывалась достаточно крупная сумма залога, удерживающая его от глупых поступков, например - от завершения аренды без предупреждения.
Если все было сделано правильно: взят самый выгодный кредит, дан солидный первый взнос, ремонт и поиск арендатора выполнен в кратчайшие сроки, то с этого момента кредитная квартира практически без вашего финансового участия, начала медленно, но верно переходить к вам в собственность. Месячные кредитные выплаты на 80-100% покрываются доходом от аренды. Осталось подождать 20-30 лет, когда она станет полностью вашей.
Однако некоторые люди, имеющие энергию и способности, хотят не только за счет арендатора покрывать выплаты банку, но и получать прибыль сегодня. Есть и такая возможность. Но требует она несколько иного подхода, по сравнению с тем, что я описал выше. Суть этого подхода заключается в сдаче квартиры в аренду по комнатам. Для этих целей нужно сразу искать как минимум трех-, а лучше четырех-комнатную квартиру. Как показывает практика, разница между трех и четрырех-комнатным жильём совсем невелика, а две отдельных двух-комнатных квартиры значительно дороже. Таким образом, можно получать прибыль одновременно с нескольких арендаторов, что значительно выгоднее, чем сдача квартиры в аренду целиком
Разумеется, клиенты будут несколько из другой целевой группы, чем те, которых я описывал. Это могут быть: иногородние студенты, иногородние рабочие, нелегально работающие люди из соседних республик. Связываться с нелегалами несколько опасно, хотя они - самые неприхотливые жильцы - готовы жить по три-четыре человека в комнате и платить вполне нормальные суммы за безопасное проживание. Студенты кажутся мне вовсе неперспективными клиентами - с деньгами у них вечные сложности, а проблем от них - не оберешься. Если селить их из экономической выгоды, то есть, по два человека в комнату, то они, как правило, вместо учебы устраивают запой на полмесяца, при этом в квартире будет жить еще с десяток женских особей. Поэтому я бы рекомендовал держаться золотой середины - люди, приехавшие из провинции зарабатывать деньги для семьи, которая осталась дома. Как правило, такие люди приходят в квартиру только ночевать и на устроение диких попоек у них просто не остается сил и времени.
Само собой, про ремонт, который я описывал ранее, нужно забыть. Люди, которые приехали "пахать", совершенно безразличны к паркету и чистым потолкам. Главное для них - недорогая цена. Поэтому - купить квартиру нужно, как и в предыдущих рекомендациях, самую "убитую", но ремонт сделать лишь санитарный. Главное, чтобы в квартире функционировали: холодильник, водопровод и канализация. Мебель - две кушетки в каждой комнате и маленький шкаф.
При сдаче в аренду по комнатам, нужно учитывать, что здесь возможны проблемы с соседями, которым наверняка не понравится такое общежитие рядом. Поэтому - с соседями нужно наводить хорошие отношения, жильцов своих предупреждать о последствиях плохого поведения. Вообще, текучесть арендаторов в данном случае будет гораздо выше, чем при сдаче квартиры в аренду целиком. Поэтому нужно сразу привыкнуть к мысли, что своей недвижимости придется всё время уделять внимание. Но это - весьма неплохой бизнес, на Западе, в больших городах, люди вплотную этим занимаются: покупают несколько домов в кредит, сдают по комнатам приезжим рабочим и студентам, со временем перезакладывают дома, на вырученные деньги вносят первый взнос за еще несколько, ремонтируют их, снова сдают по комнатам... и так дальше. Это - их единственный доход, они нигде не работают, потому что постоянный поиск жильцов и забота о своевременном ремонте недвижимости отнимают всё время. Но это - отличный способ обогащения, потому что помимо сегодняшнего дохода, через пару десятков лет все эти дома перейдут в собственность, принося уже 100% прибыли.
В наших условиях такая модель немного сложна из-за того, что большая проблема получить даже один кредит, не говоря уже о нескольких. Хотя, как говорил Федя, "для наших риэлторов нет ничего невозможного". По сути, получение прибыли должно быть гарантировано, сколько бы квартир у вас не было в аренде. Нужно лишь постоянное внимание. Не допускать, чтобы "койко-места" пустовали. К тому же, большой плюс этой деятельности в том, что весь доход идет черным налом, и если вы умеете держать язык за зубами и не разбалтывать, что у вас есть три квартиры с арендаторами, то это вполне может сойти с рук безнаказанно.
Вот, я изложил основные принципы получения прибыли с взятой в кредит квартиры (а лучше - нескольких). По-моему, в наше бурное время - это очень стабильное и эффективное вложение денег банка и собственных усилий. Грамотно руля своей недвижимостью, можно на 100% покрывать месячные выплаты по кредиту и еще столько же получать дохода. Разумеется, всё равно это остается долгосрочными инвестициями, так как начнет приносить настоящие дивиденды только тогда, когда перейдет в собственность. Но ведь совсем неплохо, годам к 60-ти, в добавок к нищенской государственной пенсии получать доход, который позволит жить вполне достойно. Вдобавок, быть собственником нескольких квартир, тоже хорошо.
Я раскрыл лишь некоторую часть темы, основные причины, почему есть смысл брать кредит сегодня. Многие аспекты остались за бортом, так как рассматривать всё в одной статье просто невозможно. Повторю: то, что я описал, имеет смысл только для больших городов. Также, нет смысла задумываться над прочитанным людям, которые не знают, как забить гвоздь, которые боятся лишний раз сходить в казенное учреждение за какой-нибудь справкой, кто считает постоянный поиск арендаторов и связанные с ними проблемы "геммороем". Занятие недвижимостью - действительно весьма утомительное и постоянное дело, требующее неусыпного надзора. Соответственно, преуспевают в нём люди деятельные, двумя ногами стоящие на земле.
Я умышленно обошел вниманием возможность инвестиций в землю и последующее строительство, так как нюансы слишком зависят от области, и вообще, масштаб этот гораздо более крупный. Другие деньги, другие принципы получения прибыли. Это больше подходит для тех, кто имеет свою строительную фирму и постоянно крутится на рынке недвижимости. Там деньги делаются в основном на спекуляции, возможностей обогатиться там не больше, чем возможностей потерять всё. Простому человеку гораздо проще "подняться" на кредитных квартирах.
Надеюсь, моя статья дала кому-то пищу для размышлений.
реклама
Лента материалов
Соблюдение Правил конференции строго обязательно!
Флуд, флейм и оффтоп преследуются по всей строгости закона!
Комментарии, содержащие оскорбления, нецензурные выражения (в т.ч. замаскированный мат), экстремистские высказывания, рекламу и спам, удаляются независимо от содержимого, а к их авторам могут применяться меры вплоть до запрета написания комментариев и, в случае написания комментария через социальные сети, жалобы в администрацию данной сети.
Сейчас обсуждают